“防風(fēng)險(xiǎn)+保民生+促消費(fèi)”相互協(xié)同 房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入新發(fā)展模式

                      化解房企風(fēng)險(xiǎn)、提振樓市信心、改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表……這是過去一年房企、地產(chǎn)從業(yè)者以及購房者十分關(guān)注的話題。那么,關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng),今年全國(guó)兩會(huì)釋放了哪些新信號(hào)?

                      仔細(xì)研讀今年政府工作報(bào)告后可知,有三大方面內(nèi)容值得關(guān)注,一是有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn);二是支持剛性和改善性住房需求;三是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),解決好新市民、青年人等住房問題。這意味著,今年房地產(chǎn)行業(yè)將聚焦“防風(fēng)險(xiǎn)+保民生+促消費(fèi)”三大方面,促進(jìn)行業(yè)走向新發(fā)展模式。

                      全國(guó)人大代表、58同城CEO姚勁波向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“當(dāng)下,房地產(chǎn)業(yè)已從‘增量時(shí)代’進(jìn)入到‘存量時(shí)代’?;诖?,建議拓寬房企的融資通道、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度、加速數(shù)智化落地,讓房企行穩(wěn)致遠(yuǎn)。”

                      至于房地產(chǎn)行業(yè)如何向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?姚勁波認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)本身需要從“帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”單引擎作用,向“經(jīng)濟(jì)發(fā)展與保障民生需求”的雙引擎作用轉(zhuǎn)變;地方政府逐步從土地財(cái)政向優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變;房地產(chǎn)開發(fā)從“舊三高”模式向更關(guān)注城市低碳化發(fā)展、提供與居住需求升級(jí)相匹配的產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)升維的模式轉(zhuǎn)變。

                      多措并舉化解房企風(fēng)險(xiǎn)

                      改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表

                      今年政府工作報(bào)告提出,“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。

                      “過去幾年,房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張主要靠‘快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略+高杠桿’模式,這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,建立良性循環(huán)模式需要繼續(xù)降低企業(yè)杠桿,動(dòng)態(tài)調(diào)整政策,促進(jìn)整體市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

                      “要防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到優(yōu)質(zhì)房企。當(dāng)下實(shí)施‘三箭齊發(fā)’等政策,重點(diǎn)是穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)房企,這是行業(yè)和市場(chǎng)的基本盤?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,對(duì)于其他出險(xiǎn)企業(yè),應(yīng)堅(jiān)持市場(chǎng)化原則,該破產(chǎn)的破產(chǎn)、該重組的重組。

                      “降杠桿、縮規(guī)模是當(dāng)前改善房企資產(chǎn)負(fù)債情況的主要方式,也是控制風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。保持合理負(fù)債水平、調(diào)整債務(wù)期限結(jié)構(gòu)及融資結(jié)構(gòu)、提升股權(quán)比例是降杠桿的主要途徑;推動(dòng)收并購、發(fā)行CMBS/CMBN、REITs等實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表,可達(dá)到補(bǔ)充現(xiàn)金流和縮表的效果?!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

                      至于實(shí)操層面如何落地,中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“2022年底,‘金融16條’‘三支箭’等政策措施先后出臺(tái),至今已有超190家房企獲得銀行授信額度超6萬億元,交易商協(xié)會(huì)已受理儲(chǔ)架式發(fā)債申請(qǐng)超1400億元,近40家企業(yè)公布定增、配股募資計(jì)劃。其中,碧桂園、雅居樂已完成配股,企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善?!?/span>

                      在優(yōu)化A股房企股權(quán)融資后,據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,截至目前,共有14家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布再融資預(yù)案,預(yù)計(jì)融資合計(jì)約573.16億元;在全面實(shí)行股票發(fā)行注冊(cè)制過程中,多家房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請(qǐng)已順利平移至交易所,近日均已受理。

                      “此外,房企可以拿出優(yōu)質(zhì)自持物業(yè),參與REITs發(fā)行,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表與現(xiàn)金補(bǔ)充的雙贏?!眲⑺硎荆?dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入存量時(shí)代,盤活自持物業(yè)成為補(bǔ)充現(xiàn)金流、提高資產(chǎn)流動(dòng)性的良好手段。

                      今年2月份,中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》,明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求等。貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示,“從房企角度來看,私募基金入場(chǎng)將有助于房企盤活存量資產(chǎn),增加融資渠道,化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)?!?/span>

                      “對(duì)于持有商業(yè)地產(chǎn)的房企來說,要提升運(yùn)營(yíng)效率、加強(qiáng)地產(chǎn)的盈利能力,進(jìn)而做高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,有利于REITs的發(fā)行與融資。對(duì)于持有租賃物業(yè)的房企來說,要積極打造長(zhǎng)租品牌,貼合政策開發(fā)長(zhǎng)租市場(chǎng)。一方面利用窗口期通過REITs實(shí)現(xiàn)融資,另一方面也為探索新模式、拓展經(jīng)營(yíng)方向打好基礎(chǔ)。”劉水表示。

                      全國(guó)政協(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官張懿宸建議,階段性推出具有中國(guó)特色的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs工具,助力化解住宅交付風(fēng)險(xiǎn)。具體來看,盤活問題房企的存量資產(chǎn),通過“問題房企”和“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的隔離,控制產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn);所募集資金除歸還項(xiàng)目自身的負(fù)債以外,全部用于解決問題房企自身的“爛尾樓”交付問題,嚴(yán)禁挪作他用;制定特殊的募集資金監(jiān)管要求,針對(duì)該類別企業(yè)和資產(chǎn)的特殊情況,建立專門的資金監(jiān)管機(jī)制。

                      劉水認(rèn)為,私募基金投資此類項(xiàng)目有兩種方式,一是注入股權(quán)資本,二是提供相應(yīng)借款,為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供資金保障,加速項(xiàng)目“保交付”進(jìn)程。不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投資范圍相對(duì)公募REITs更為廣泛,資金體量也更為龐大,對(duì)房企來說是更有潛力的融資方式。

                      劉麗杰表示,展望2023年,化解房企風(fēng)險(xiǎn)仍將是各地政府的關(guān)注重點(diǎn),各項(xiàng)已出臺(tái)政策將進(jìn)一步深化落地,房企金融風(fēng)險(xiǎn)有望加快出清。

                      落實(shí)“保交樓”保民生工作

                      激活樓市需求提振購房信心

                      多位行業(yè)專家表示,在防風(fēng)險(xiǎn)、改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況同時(shí),要將政策著力點(diǎn)落在進(jìn)一步強(qiáng)化“保交樓”保民生、支持合理住房消費(fèi)需求等方面,堅(jiān)持“房住不炒”定位。

                      “‘保交樓’仍是化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)?!眲Ⅺ惤鼙硎荆路宽?xiàng)目順利交付,滿足剛性和改善性需求,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能從根本上恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。2022年,在多項(xiàng)金融政策支持下,“保交樓”取得一定進(jìn)展,但仍有一定體量的停工項(xiàng)目尚未得到妥善處置,2023年“保交樓”任務(wù)仍需努力落實(shí)。

                      當(dāng)前,多地都將“保交樓”工作視為重要任務(wù)。比如,吉林省今年要求完成1.5萬套保交樓任務(wù);安徽省推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逾期交房專項(xiàng)治理,加強(qiáng)商品房預(yù)售資金、交付質(zhì)量等監(jiān)管力度。

                      “對(duì)于房企來說,要抓住當(dāng)前各項(xiàng)利好政策,通過補(bǔ)充資金完成‘保交樓’任務(wù),通過借新償舊、合理展期緩解償債壓力,通過收并購等市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)‘瘦身’?!眲⑺硎?,在積極主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,房企才有望在銷售市場(chǎng)和融資市場(chǎng)上重獲信任,進(jìn)而修復(fù)現(xiàn)金流。

                      今年政府工作報(bào)告指出,“支持剛性和改善性住房需求”。2022年以來,各地持續(xù)出臺(tái)優(yōu)化購房信貸、公積金、松綁限購、限售等政策,降低購房門檻及成本,加快剛需及改善性需求入市。

                      全國(guó)人大代表、榮華控股集團(tuán)董事長(zhǎng)崔榮華建議,在全國(guó)范圍內(nèi)推行住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款的政策。她表示,“在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大、影響人群數(shù)量多的一線城市,加快推行速度,讓惠民政策盡快落地,在已出臺(tái)‘商轉(zhuǎn)公’政策的城市出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,推動(dòng)‘商轉(zhuǎn)公’的真正落地,并為后續(xù)跟進(jìn)城市提供參考樣本?!?/span>

                      全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原黨組書記馬建堂表示,在居民消費(fèi)中,住房及相關(guān)消費(fèi)占比很高,去年四季度中央出臺(tái)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干條政策,目前一些一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所復(fù)蘇,消費(fèi)和價(jià)格都有所回升。

                      “要繼續(xù)實(shí)施中央已經(jīng)出臺(tái)的穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措,多種方式緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金困難,鼓勵(lì)剛性和改善性住房消費(fèi)需求??傊欢ㄒ逊康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)住?!瘪R建堂說。

                      “預(yù)計(jì)需求端的支持性政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。”劉麗杰表示,當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)尚未穩(wěn)固,仍要進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期,應(yīng)加大對(duì)改善性住房消費(fèi)的支持力度。

                      陳文靜表示,“預(yù)計(jì)未來針對(duì)新市民住房的政策支持力度將進(jìn)一步加強(qiáng),特別是在新市民人口較多的城市,降低購房門檻和購房成本均有一定空間。同時(shí),對(duì)于購買家具、家電等配套消費(fèi)的金融支持力度也可以加強(qiáng)。”

                      告別高負(fù)債無序擴(kuò)張時(shí)代

                      推動(dòng)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

                      今年政府工作報(bào)告提出,“要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),解決好新市民、青年人等住房問題”。在業(yè)內(nèi)看來,這是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要支撐點(diǎn)。

                      全國(guó)政協(xié)委員、四川省商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)張建明建議,同步推進(jìn)保障性住房建設(shè)和商品房市場(chǎng)化,完善住房“雙軌制”長(zhǎng)效體系。應(yīng)將“人人有房居”而非“人人有房產(chǎn)”作為政策導(dǎo)向,一手抓保障性住房建設(shè),一手抓商品房市場(chǎng)化,加快完善住房“雙軌制”長(zhǎng)效體系。

                      “從住房結(jié)構(gòu)來講,保障性住房的建設(shè)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步提高,向更多的人提供低成本住房。在實(shí)現(xiàn)‘住有所居’的同時(shí),也能起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“房?jī)r(jià)穩(wěn)定了,地價(jià)也就穩(wěn)定了,進(jìn)而預(yù)期也就穩(wěn)定了?!?/span>

                      為了加快發(fā)展保障性租賃市場(chǎng),2023年1月份舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議,把發(fā)展保障性租賃住房,加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題,作為2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的重點(diǎn)內(nèi)容之一。

                      那么,如何擴(kuò)大長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)模,同時(shí)確保租賃市場(chǎng)有合適的回報(bào)率呢?上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,可以從降低租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本和完善退出機(jī)制等方面入手。一方面給予住房租賃企業(yè)一定風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和其它相關(guān)政策支持;另一方面,通過確立清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系,不斷豐富基礎(chǔ)資產(chǎn)類別,加快推進(jìn)租賃住房領(lǐng)域REITs。

                      實(shí)際上,2022年12月份,證監(jiān)會(huì)副主席李超曾提出,加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊,研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

                      “此外,還可以發(fā)展公共服務(wù),提升租賃住房本身的質(zhì)量,優(yōu)化租賃住房周邊配套設(shè)施,改善居住體驗(yàn)。通過探索積分賦權(quán)等方式,使公共服務(wù)的享受標(biāo)準(zhǔn)與住房擁有情況脫鉤,使租賃群體也能享有同等范圍與質(zhì)量的公共服務(wù)資源。”姚臘如是說。

                      更重要的是,對(duì)于業(yè)內(nèi)極為關(guān)注的房地產(chǎn)新發(fā)展模式,有分析人士稱,核心之一就是低負(fù)債、穩(wěn)杠桿、重運(yùn)營(yíng),房企業(yè)務(wù)重心從前端開發(fā)向后端運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)移,完成從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。中金公司研報(bào)表示,新發(fā)展模式蘊(yùn)含著未來房企發(fā)展的五個(gè)新方向,一是新建商品住宅逐漸轉(zhuǎn)向重點(diǎn)服務(wù)于改善型需求;二是保障性和市場(chǎng)化租賃住房將成為發(fā)展藍(lán)海;三是綜合城市更新能力將為企業(yè)帶來更多機(jī)遇;四是存量房經(jīng)營(yíng)和交易活動(dòng)的體量逐步擴(kuò)大;五是房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)更加規(guī)范化發(fā)展。

                      “房地產(chǎn)新發(fā)展模式既是指業(yè)務(wù)方向的新模式,也是指經(jīng)營(yíng)策略的新模式。房企要將業(yè)務(wù)發(fā)展方向與當(dāng)前改善資產(chǎn)負(fù)債表的導(dǎo)向相結(jié)合,在降低杠桿、縮減負(fù)債的前提下探索對(duì)應(yīng)的發(fā)展模式?!眲⑺J(rèn)為,房企首先要立足于開發(fā)業(yè)務(wù),在此基礎(chǔ)上結(jié)合政策導(dǎo)向探尋新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向,如參與城市更新、改善型住房建設(shè)、長(zhǎng)租項(xiàng)目建設(shè)等。

                      總體而言,當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高負(fù)債模式,走上向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡之路。

                      (本報(bào)兩會(huì)報(bào)道組 王麗新 陳 瀟 )

                     
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