財(cái)經(jīng)聚焦|新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳影響幾何?

                      5月17日,新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措出爐:明確取消全國(guó)層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設(shè)立保障性住房再貸款……此時(shí)揮出房地產(chǎn)金融政策組合拳出于哪些考量?政策“工具箱”上新又將帶來(lái)哪些影響?

                      降低居民購(gòu)房門檻 提振住房消費(fèi)

                      中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局17日聯(lián)合發(fā)布通知,首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國(guó)人民銀行還宣布,取消全國(guó)層面首套和二套房貸利率政策下限,并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

                      “從首付款比例、房貸利率兩個(gè)方面對(duì)住房金融政策進(jìn)行調(diào)整,可適當(dāng)降低居民住房消費(fèi)門檻,同時(shí)減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)?!鄙虾=鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛介紹,調(diào)整后,首套房首付款比例已達(dá)歷史最低水平,二套房首付款比例也創(chuàng)下近年新低。

                      在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),取消全國(guó)層面房貸利率政策下限,下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn),將推動(dòng)住房貸款利率繼續(xù)降低。

                      首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制落地以來(lái),越來(lái)越多城市因城施策,下調(diào)或取消首套房貸利率下限。記者了解到,截至今年4月末,全國(guó)343個(gè)城市中已有67個(gè)取消了首套房貸利率下限。目前,除北上廣深等少數(shù)一線城市外,大部分城市房貸利率下限已降至全國(guó)統(tǒng)一水平。

                      北京北五環(huán)外某新樓盤售樓處。新華社記者王優(yōu)玲 攝

                      業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),此次政策調(diào)整后,將有更多城市取消房貸利率下限,個(gè)別保留當(dāng)?shù)叵孪薜臒狳c(diǎn)城市自主定價(jià)空間也會(huì)明顯擴(kuò)大。政策落地后,大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個(gè)至0.4個(gè)百分點(diǎn)。按照100萬(wàn)元貸款、30年期限、等額本息還款方式測(cè)算,總利息支出可減少7萬(wàn)余元。

                      招聯(lián)首席研究員董希淼說(shuō),此次住房金融政策調(diào)整力度較大,超出預(yù)期,傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確信號(hào),有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)信心,提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力。

                      政策“工具箱”上新 支持盤活存量住房

                      盤活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。此次中國(guó)人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款,引起市場(chǎng)高度關(guān)注。

                      據(jù)介紹,擬設(shè)立的保障性住房再貸款,規(guī)模3000億元,利率1.75%,期限1年,可展期4次。發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。

                      中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲介紹,設(shè)立保障性住房再貸款,可鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。中國(guó)人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款,預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

                      董希淼表示,中國(guó)人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款,而且再貸款資金是要償還的,不是對(duì)企業(yè)的補(bǔ)貼,不等同于政府下場(chǎng)“無(wú)償救助”。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)地方國(guó)企申請(qǐng),自主決策發(fā)放貸款的條件,有了合格貸款后才能向中國(guó)人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款。

                      記者了解到,中國(guó)人民銀行明確提出,保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務(wù)。地方國(guó)有企業(yè)由城市政府選定,被選定的地方國(guó)企及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺(tái),收購(gòu)資金通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)收入和未來(lái)售房收入回收。

                      記者前期調(diào)研了解到,鄭州、南京、珠海等地國(guó)企已先行先試,通過(guò)直接收購(gòu)、以舊換新等方式參與存量住房去庫(kù)存,目前各地公布的計(jì)劃收購(gòu)住房已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)套。

                      陶玲說(shuō),這項(xiàng)政策可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存,加快保障性住房供給,助力推進(jìn)保交樓工作和城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地。在再貸款政策支持下,房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后,回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建,改善房企的資金狀況。

                      政策穩(wěn)步銜接 推動(dòng)房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)變

                      從建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,到降低存量首套房貸利率,再到推出新一輪房地產(chǎn)金融政策組合拳……隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,金融舉措也不斷適應(yīng)形勢(shì)需求調(diào)整優(yōu)化。

                      在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),房地產(chǎn)金融政策一脈相承,新舊政策銜接穩(wěn)步有序,一方面持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度,另一方面防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢。

                      “這一輪政策調(diào)整力度較大,但沒(méi)有改變一貫的政策取向。”中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為,盡管房貸利率限制基本放開(kāi),但首套和二套房首付比例仍有一定區(qū)分度,首套房明顯更低。另外,按照因城施策原則,預(yù)計(jì)個(gè)別熱點(diǎn)城市暫時(shí)還將保留房貸利率下限。這些有助于平衡好房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)前穩(wěn)定與長(zhǎng)期發(fā)展,避免重走“靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的老路。

                      4月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

                      專家表示,此次優(yōu)化調(diào)整房貸政策,是對(duì)中央政治局會(huì)議相關(guān)部署的貫徹落實(shí)和積極響應(yīng)。中國(guó)人民銀行選擇此時(shí)發(fā)布相關(guān)政策,也有支持信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)方面的考慮。未來(lái)房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),一定程度上可以彌補(bǔ)貸款利率下降減少的利息收入,有利于穩(wěn)定銀行凈息差。

                      曾剛認(rèn)為,此次政策優(yōu)化調(diào)整的過(guò)程中,多次強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化原則,這體現(xiàn)出金融管理部門市場(chǎng)化調(diào)節(jié)的清晰思路。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不斷增強(qiáng),金融配置資源的能力不斷優(yōu)化,房地產(chǎn)領(lǐng)域也可更多交由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié),推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變。

                      記者:吳雨

                      編輯:王乃水


                      新華社北京5月17日電 題:“保交房”怎么干?購(gòu)房人權(quán)益如何保障?

                      新華社記者王優(yōu)玲、李延霞

                      住房承載著人們對(duì)家的向往,保交房涉及廣大人民群眾的切身利益。17日召開(kāi)的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議提出“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn),扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作”。

                      商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的背景是什么?攻堅(jiān)戰(zhàn)怎么打?將有哪些配套政策?在當(dāng)日下午舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局等四部門做了回應(yīng)。

                      5月17日,國(guó)務(wù)院新聞辦公室在北京舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)、自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況,并答記者問(wèn)。新華社發(fā)(劉健 攝)

                      住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示,當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整過(guò)程當(dāng)中,部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。如果已售出的住房項(xiàng)目爛尾,將嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人合法權(quán)益,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

                      2022年7月,中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。從“保交樓”到當(dāng)下的“保交房”,一字之差,反映政策力度的加大。

                      “推動(dòng)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付,讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子”“對(duì)窮盡手段仍然無(wú)法交房的,該走司法途徑的要走司法途徑,在司法處置中同樣要把保護(hù)好購(gòu)房人合法權(quán)益擺在首要位置”,董建國(guó)強(qiáng)調(diào),要將保障購(gòu)房人合法權(quán)益作為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),按照市場(chǎng)化、法治化原則,分類處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目,推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)交付,切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益。 

                      保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)要打好,項(xiàng)目籌資是首要關(guān)卡。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,以城市為主體、以項(xiàng)目為中心,全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付”。

                      今年1月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》,指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”,向本行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行推送,支持在建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資和建設(shè)交付。當(dāng)前,全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。

                      這個(gè)機(jī)制如何在保交房工作中發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)推進(jìn)的有力作用?董建國(guó)強(qiáng)調(diào),進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用,滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”,商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”,滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。

                      肖遠(yuǎn)企說(shuō),城市協(xié)調(diào)機(jī)制主要是匯總轄內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況,按照條件和標(biāo)準(zhǔn)審核“白名單”項(xiàng)目,對(duì)于暫時(shí)不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目,要督促有關(guān)各方加大整改力度,切實(shí)解決相應(yīng)問(wèn)題,使其符合“白名單”的項(xiàng)目條件和標(biāo)準(zhǔn)。

                      做好保交房工作,還要推動(dòng)消化存量商品住房,妥善處置盤活存量土地。

                      中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示,設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

                      “這項(xiàng)政策是人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措,有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)?!碧樟嵴f(shuō)。

                      一是加快存量商品房去庫(kù)存。地方國(guó)有企業(yè)在銀行支持下,市場(chǎng)化參與收購(gòu)已建成未出售商品房,可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存。

                      二是加快保障性住房供給。收購(gòu)后的商品房用作配售型或配租型保障性住房,能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。

                      三是助力保交房和“白名單”機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后,回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建,改善房企的資金狀況。

                      在妥善處置盤活存量土地等方面,自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪說(shuō),準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施,支持地方政府從實(shí)際出發(fā),酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地,幫助企業(yè)解困。

                      劉國(guó)洪說(shuō),明確支持地方政府以合理價(jià)格收回企業(yè)無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的閑置土地,或者收購(gòu)司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地。這些土地收回、收購(gòu)以后,用于建設(shè)保障性住房,還可以用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施,改善周邊住宅配套條件等。具體的政策中,有加大資金支持、給予稅費(fèi)支持、簡(jiǎn)化工作流程等多項(xiàng)支持措施。他強(qiáng)調(diào),政策對(duì)地方明確了要求,收回、收購(gòu)?fù)恋貞?yīng)當(dāng)量力而行,統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目收支平衡,不增加政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。


                     
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