為貫徹落實(shí)省政府“關(guān)于理順物業(yè)管理體制機(jī)制促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展”專題會(huì)議部署要求，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《民法典》《價(jià)格法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《山西省定價(jià)目錄》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，經(jīng)研究，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、本通知所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由設(shè)區(qū)市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同住建（房管）部門，根據(jù)各設(shè)區(qū)市住建（房管）部門公布的住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，以物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本為依據(jù)，綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾承受能力，提出擬定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度意見，報(bào)市人民政府審批。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后的住宅小區(qū)以及非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
三、物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、服務(wù)成本變化情況適時(shí)調(diào)整并保持相對(duì)穩(wěn)定。制定、調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)開展價(jià)格調(diào)查，選取有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展成本監(jiān)審或成本調(diào)查，履行征求社會(huì)意見、合法性審查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、集體審議等程序。
四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（六）辦公費(fèi)用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
依法通過(guò)專項(xiàng)維修資金列支的住宅共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收，也可采取預(yù)收費(fèi)方式，預(yù)收周期最長(zhǎng)不得超過(guò)12個(gè)月。已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算；已出售但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，暫按商品房買賣合同約定的建筑面積計(jì)算，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補(bǔ)。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的儲(chǔ)藏間（地下室）、車位（庫(kù)）面積不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積之內(nèi)。
六、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
七、對(duì)已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房，鼓勵(lì)各市根據(jù)本地實(shí)際，研究制定空置房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和差別化收費(fèi)政策，明確辦理流程，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
八、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍，在制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可一并考慮，也可單獨(dú)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各市可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況具體確定。電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)應(yīng)區(qū)別不同樓層及使用情況，制定合理差價(jià)。
九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)實(shí)施管理，收取的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)，屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，由設(shè)區(qū)市價(jià)格主管部門會(huì)同市住建（房管）部門提出擬定基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度意見，報(bào)市人民政府審批。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中約定。
十、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)按照我省機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)成本與物業(yè)服務(wù)成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨(dú)立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計(jì)算。
治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)免收停車費(fèi)用。鼓勵(lì)各市結(jié)合實(shí)際對(duì)子女探望父母、父母看望子女以及婚喪嫁娶的臨時(shí)停放車輛和為業(yè)主、物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，制定免費(fèi)停放時(shí)段等優(yōu)惠政策。
十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人員、機(jī)動(dòng)車實(shí)行出入管理的，應(yīng)免費(fèi)為業(yè)主、物業(yè)使用人配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦證（卡）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)制作成本適當(dāng)收取工本費(fèi)。
十二、利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，所得收益在扣除合理成本后歸屬業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入和車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。
十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)主體的責(zé)任義務(wù)邊界按照《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等12部門關(guān)于印發(fā)<關(guān)于推動(dòng)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范化管理的指導(dǎo)意見>的通知》（晉建房規(guī)字〔2024〕154號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十四、十四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
十六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)以及投訴舉報(bào)電話等，自覺(jué)接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主，每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
十七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。不得違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。不得以任何形式強(qiáng)制捆綁服務(wù)并收費(fèi)或多收費(fèi)少服務(wù)、只收費(fèi)不服務(wù)。不得通過(guò)分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
十八、各級(jí)住建（房管）部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管，督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及有關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行核查整治。業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)及時(shí)了解業(yè)主（物業(yè)使用人）的意見建議，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。
十九、各級(jí)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過(guò)程中存在的超出政府指導(dǎo)價(jià)制定價(jià)格、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格欺詐等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，維護(hù)正常價(jià)格秩序。
二十、本通知自2025年1月1日起執(zhí)行。山西省物價(jià)局、山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（晉價(jià)服字〔2015〕122號(hào)）同時(shí)廢止。
山西省發(fā)展和改革委員會(huì)?????山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
山西省市場(chǎng)監(jiān)管理局
2024年12月1日
