我們完全有可能把危機(jī)轉(zhuǎn)化為改革的契機(jī)，“吃舊藥，走新路”，真正推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
這篇專(zhuān)欄是我與長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)政策的劉德科調(diào)研、討論的結(jié)果，今天發(fā)出來(lái)，就教于各方。
我們的觀點(diǎn)是：提振當(dāng)今十分低迷的國(guó)內(nèi)需求，亟需找到一個(gè)大的投資和消費(fèi)池子，此事宜早不宜遲。環(huán)顧天下行業(yè)，動(dòng)一子而活全局者，恐怕非房地產(chǎn)莫屬。因此，只有救樓市才能救內(nèi)需。
作為“天字第一號(hào)”行業(yè)，房地產(chǎn)的巨型產(chǎn)業(yè)鏈上，懸掛著居民消費(fèi)和財(cái)富、地方政府、銀行及數(shù)十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)涉及上億的就業(yè)人口。樓市的一蹶不振，是內(nèi)需低迷的結(jié)構(gòu)性因素之一。
在2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的跌蕩，銷(xiāo)售總額從18萬(wàn)億下滑到13.3萬(wàn)億，土地出讓收入從8.7萬(wàn)億降到6.7萬(wàn)億。在十一月，決策層發(fā)出“救市三支箭”，曾在短期內(nèi)略有提振，但是因種種原因，仍未能克解頹勢(shì)。今年四月，地產(chǎn)局勢(shì)急轉(zhuǎn)下行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：全國(guó)新建住宅銷(xiāo)售面積僅有三月份的52%、銷(xiāo)售金額下滑39%。更令人擔(dān)憂(yōu)的是，出現(xiàn)了提前還貸、二手房大量掛牌拋售等景象。
這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明市場(chǎng)的信心已處前所未見(jiàn)的低谷，而縱觀1998年以來(lái)的地產(chǎn)發(fā)展史，本次危機(jī)既呈現(xiàn)出購(gòu)房者的信心缺失，同時(shí)也體現(xiàn)為整個(gè)民營(yíng)房企瀕臨崩陷的邊緣，這是史上第一次疊加發(fā)生。
因此，在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，我們提出五項(xiàng)救市建議：
??建議一：盡快對(duì)房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問(wèn)題作出具體的法律安排和明示。
2021年10月提出的“展開(kāi)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”，是本次樓市危機(jī)的一個(gè)標(biāo)志性事件，在去年3月，有關(guān)部門(mén)已宣布暫停試點(diǎn)。不過(guò)，市場(chǎng)對(duì)相關(guān)政策仍存巨大的、不確定的心理預(yù)期。
因此需堅(jiān)持“稅由法定，立法先行”的原則，盡快對(duì)房地產(chǎn)稅與產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期的關(guān)系作出明確的法律安排，真正實(shí)現(xiàn)“有恒產(chǎn)者有恒心”，讓市場(chǎng)不對(duì)房地產(chǎn)稅產(chǎn)生誤解而降低購(gòu)房意愿。
??建議二：降低改善型住房的房貸利率。
過(guò)往歷次市場(chǎng)起伏的經(jīng)驗(yàn)表明，中國(guó)樓市的復(fù)蘇，取決于改善型住房和一二線核心城市的行情復(fù)蘇?！皾M(mǎn)足居民的高品質(zhì)住房需求”，更是中央一再明確的政策宣示。
而目前的情況是，首套房與改善型住房的房貸利率存在較大的差距。
我們建議在當(dāng)今的非常時(shí)期，銀行系統(tǒng)能夠降低改善型住房的房貸利率，使之與首套房相同或接近。根據(jù)我們與一些銀行人士的接觸，他們認(rèn)同優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)值和安全性，大多支持這一政策的執(zhí)行。
??建議三：降低存量房貸利率。
目前商業(yè)銀行的新房首套利率為3.7%-3.9%，而之前房貸的利率平均數(shù)約為5.8%。建議銀行系統(tǒng)克服困難，共度時(shí)艱，實(shí)現(xiàn)兩者的均衡。
存量房貸利率的下降，將極大地鼓勵(lì)信心，并釋放出較大的消費(fèi)勢(shì)能。在2008年的時(shí)候，為了防止經(jīng)濟(jì)下行，國(guó)內(nèi)的銀行業(yè)曾對(duì)所有房貸利率做出85折的優(yōu)惠扶持，起到了很好的穩(wěn)市效應(yīng)。事有先例，應(yīng)可仿效。
??建議四：全面取消限價(jià)政策。
“限貸、限購(gòu)、限價(jià)”是過(guò)去一段時(shí)間一直堅(jiān)持的調(diào)控手段。時(shí)至今日，不少城市從“既認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“只認(rèn)房不認(rèn)貸”，曲線調(diào)整了限貸政策。在限購(gòu)上，很多城市也相繼進(jìn)行了局部或全部放寬。
“三限政策”中最具殺傷力的是限價(jià)，應(yīng)該進(jìn)行全面的放開(kāi)。有人擔(dān)心，取消限價(jià)可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，這個(gè)擔(dān)憂(yōu)在今天似為多余。
據(jù)我們的實(shí)地調(diào)研，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市的房子已經(jīng)賣(mài)不到政府劃定的限價(jià)線，限價(jià)已失去現(xiàn)實(shí)意義。而在一線和新一線城市，仍然存在巨大的一二手房?jī)r(jià)差。從不久前的上海云錦東方搶購(gòu)案可見(jiàn)，相關(guān)的限價(jià)政策已呈現(xiàn)出荒唐的一面。
限價(jià)的取消，同時(shí)還將改變當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式，讓整個(gè)行業(yè)恢復(fù)到正常運(yùn)營(yíng)的軌道上。
??建議五：認(rèn)真落實(shí)“三支箭”和保交樓政策。
去年底的“三支箭”，從貸款、債券和股權(quán)三個(gè)方面，對(duì)民營(yíng)房企給出了積極紓困的政策安排。但是在實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程中，地方商業(yè)銀行出于自身利益和安全性的考量，并沒(méi)有給予民營(yíng)房企享受與國(guó)有房企同等的待遇。
在保交樓方面，很多地方政府也沒(méi)有執(zhí)行的熱情，力度仍不到位。在我們看來(lái)，保交樓政策的落實(shí)，既是為了保障現(xiàn)有購(gòu)房者的利益，同時(shí)也是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的必要手段，更是重建市場(chǎng)信心的重要環(huán)節(jié)。
在有些人士看來(lái)，靠提振樓市來(lái)刺激內(nèi)需，是“吃舊藥”，走回頭路。但是，我們卻認(rèn)為，在內(nèi)需低迷、信心缺失的當(dāng)下，很難在短期內(nèi)再找出一個(gè)十萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)池子。
從積極的層面來(lái)看，我們完全有可能把危機(jī)轉(zhuǎn)化為改革的契機(jī)，“吃舊藥，走新路”，真正推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
——在政策導(dǎo)向上，真正實(shí)現(xiàn)“商品房歸市場(chǎng)，保障房歸政府”，建構(gòu)一個(gè)健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
——在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新上，大力推進(jìn)保障性租賃住房的建設(shè)，從“居者有其屋”到“住有所居”，探索全新的中國(guó)式住房模式。
在過(guò)去的幾個(gè)月里，各大部委都在積極救市，推出了很多有力的利好政策，財(cái)稅部門(mén)暫停了房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，提出“換房退個(gè)稅”，金融部門(mén)調(diào)整了針對(duì)房企的“三道紅線”，國(guó)土部門(mén)嘗試性地改變了集中供地政策。我們的五條建議，希望在具體的細(xì)節(jié)上更進(jìn)一步，徹底復(fù)蘇市場(chǎng)和信心。
