趙秀池 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長
近日，國務院常務會議審議通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。這意味著未來超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項重要工作，超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造，對改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
第一，城中村改造是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的一項重要任務。國家發(fā)改委在《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》中就提出，要“在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’改造為主要內(nèi)容的城市更新行動”“因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間”。國家發(fā)改委在《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》又提出，要“因地制宜改造一批大型老舊街區(qū)和城中村”。今年和今后很長一段時間，城中村改造將是各城市，尤其是超大特大城市的一項重要任務。
第二，城中村改造是改善民生的需要。城中村是城市包圍的村莊，或稱“都市的村莊”，各種設(shè)施配套或與所處城市設(shè)施有很大差距，居住條件較差。但由于房租便宜，城中村往往聚集了大量外來人口，有一定的治安隱患。通過城中村改造，補齊城中村城市設(shè)施短板，有利于改善民生，提高城中村居民的居住水平和居住質(zhì)量，使城中村更宜居。
第三，城中村改造是擴大內(nèi)需的需要。根據(jù)城中村資源稟賦和城市規(guī)劃布局，通過城中村改造，可以在城中村布局更多的住宅，或者工業(yè)、商業(yè)、教育、醫(yī)院、養(yǎng)老設(shè)施、“平急兩用公共設(shè)施”等，可以滿足各城市對不同房地產(chǎn)形態(tài)的需求，補足城市發(fā)展短板，達到擴大內(nèi)需，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。據(jù)相關(guān)部門測算，2019—2021年，城中村改造規(guī)模超萬億元。預計2023—2025年，21個特大超大城市每年城中村改造投資規(guī)模或在萬億元。
第四，城中村改造是促進城市高質(zhì)量發(fā)展的需要。通過城中村改造，城中村面貌將大有改觀，實現(xiàn)宜居宜業(yè)宜游，增加了適老和適小設(shè)施，實現(xiàn)了產(chǎn)城融合、居業(yè)聯(lián)動，形成城鄉(xiāng)融合、一片欣欣向榮的美好景象。城中村有望打造為城市的新地標或城市名片，為城市帶來更好的品牌效應。
城中村改造涉及城中村居民重大利益訴求和城市高質(zhì)量發(fā)展，涉及問題較多，難度較大，建議做好如下幾點工作：
第一，城中村改造要堅持“民生優(yōu)先，多方兼顧”原則。城中村改造既要滿足民生現(xiàn)實需求，又要照顧其未來長遠生計有保障。既要堅持短期利益與長期利益相結(jié)合的原則，也要兼顧經(jīng)濟效益、社會效益與生態(tài)效益相結(jié)合的原則。要根據(jù)城市功能定位與產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，做好城中村改造規(guī)劃，在滿足居民意愿基礎(chǔ)上，堅持以市場化為主導、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運營方式。
第二，城中村改造的資金要在全市統(tǒng)籌，多方籌措。中國在城市化發(fā)展過程中，農(nóng)村通過農(nóng)產(chǎn)品與工業(yè)品的剪刀差，為城市發(fā)展作出了巨大貢獻。中國已經(jīng)進入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的中期階段，具備了城市反哺農(nóng)村的經(jīng)濟條件。所以，城中村改造的資金要做到財政優(yōu)先保障、金融重點傾斜、社會資本積極參與。通過政府政策稅費優(yōu)惠、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌、肥瘦搭配，合理利用地下空間、建設(shè)停車場、養(yǎng)老、托幼等經(jīng)營設(shè)施，支持社會資本積極參與，實現(xiàn)可持續(xù)運營。
第三，城中村改造要與各城市更新政策相結(jié)合。各城市要因城施策，根據(jù)各城市規(guī)劃和民生訴求，為城市提供更多的商品房，公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房，滿足更多的剛需和改善性住房需求。如果是歷史文物保護區(qū)，還要注意“老房子不能再拆了”，要修舊如故，做好歷史文化傳承保護。城中村改造還可以與完善“平急兩用”公共設(shè)施相結(jié)合，平時用作旅游、康養(yǎng)等，重大公共事件突發(fā)時立即轉(zhuǎn)換為隔離收治設(shè)施。通過發(fā)展旅游，帶動餐飲、酒店、文體、娛樂等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。
第四，城中村改造要結(jié)合農(nóng)宅確權(quán)頒證進行，做好社會風險評估與防范。大多數(shù)農(nóng)村家庭擁有的最大資產(chǎn)是農(nóng)宅，因此，城中村改造的難度較大。要提前做好風險評估和風險防范預案。
